czwartek, 28 czerwca 2018

Pułapki kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny, teoretycznie jest najtańszym dostępnym pieniądzem. Rzeczywiście, oprocentowanie kredytu hipotecznego jest najczęściej najniższe. Jednak w długim czasie, bo przecież kredyt hipoteczny brany jest zwykle na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, z małych procentów robią się naprawdę wielkie sumy, które to Ty będziesz musiał spłacić.
Dodatkowo wszystkie koszty „około kredytowe” sprawiają, że do banku oddajesz nawet kilka razy więcej niż wziąłeś.

➤wysokość raty
Podstawowym błędem, jaki popełnia przyszły kredytobiorca, jest zwracanie uwagi, w pierwszej kolejności, na wysokość raty. Wiadomo, że przy dłuższym okresie kredytowania rata będzie nieco niższa. Również przy ratach stałych (równych) rata będzie, przynajmniej przez pierwsze lata, niższa niż z opcją z ratami malejącymi. Nie daj się zwieść pozorom. Wyjdź z banku, oblicz na chłodno i sam się przekonaj, w której opcji oddasz więcej dla banku i która możliwość będzie korzystniejsza dla Ciebie.


wysokość marży
Jeżeli stopa procentowa przyjmuje niskie wartości w danym czasie (taki stan rzeczy utrzymuje się aktualnie przez wiele miesięcy), to bank będzie chciał to sobie zrekompensować wyższą marżą. Tylko, że ta wysoka marża zostanie już z Tobą przez cały okres spłaty kredytu. A skoro w momencie rozpoczęcia spłacania zadłużenia WIBOR będzie niski, to można przyjąć, że w całym okresie kredytowania, będzie wzrastał. Nawet jak czasami trochę spadnie, to w całym etapie kredytowania będzie wyższy niż na początku. Twój kredyt na pewno będzie droższy niż będą to pokazywać symulacje spłaty kredytu.
Marża to element, na który trzeba zwrócić największą uwagę. Okres niskiego WIBOR’u jest niezbyt korzystnym momentem do zaciągania kredytu hipotecznego.


za szybko chcesz być "na swoim"
Ludzie z powodu chęci szybkiego posiadania własnego mieszkania, biorą kredyt pod tzw. „sam korek”, czyli budżet domowy dopina się na ostatni guzik i nie ma w nim odrobiny luzu. W momencie, gdy rata kredytu wzrośnie albo zdarzą się jakieś nieprzewidziane wydatki, które zawsze mają miejsce w najmniej oczekiwanych momentach (coś typu popsucie się pralki) na ratę kredytu może zacząć brakować i rozpoczynają się problemy finansowe. Powstają dziury w budżecie domowym.
Za szybka chęć posiadania wszystkich dóbr jest zgubna. Nie ulegaj konformizmowi. Z pustego i Salomon nie naleje. Znasz to powiedzenie?


zmienność stopy procentowej
Najczęściej dopiero po jakimś czasie od podpisania umowy kredytowej dostrzegasz różne zawiłości i zagrożenia, o których nie miałeś zielonego pojęcia przed zaciągnięciem kredytu. Jedną z takich niejasności może być stopa procentowa.
Nie wiesz na jakim poziomie będą zmienne kredytu w perspektywie czasu. Nikt tego nie wie.
W Polsce ponad 99% kredytów hipotecznych jest udzielana ze zmienną stopą procentową. Jak sama nazwa mówi, ta wartość będzie się zmieniała. W praktyce, to co bank nazywa ratą stałą jest poniekąd nieprawdą, a nawet szwindlem, bo rata Twojego kredytu będzie się zmieniała zazwyczaj co 3 miesiące (WIBOR 3M), wraz ze zmieniającą się stopą procentową.
Dlatego lepszą nazwą jest rata kredytu "równa" z wyjaśnieniem, że raty są równe do kolejnej zmiany stopy procentowej.
Korzystniejszym wariantem od rat stałych (równych) jest kredyt z ratą malejącą. Całość kosztów takiego kredytu będzie mniejsza.
Pamiętaj, że bank będzie nakłaniał Cię do rat stałych (równych), bo bankom zależy żeby jak najwięcej wycisnąć z klienta. Zresztą, każdej dobrze prosperującej firmie zależy żeby jak najwięcej zarobić na klientach i jak najdłużej ich utrzymać 😊
.

Oprócz zmiennej stopy procentowej są też kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Oznacza to, że bez względu na sytuację rynkową, Twoje raty faktyczne są stałe i ich wysokość się nie zmienia. Na Zachodzie jest to powszechna praktyka i większość kredytów hipotecznych jest udzielana faktycznie ze stałym oprocentowaniem. Polska pod tym względem jest ewenementem. W ofertach banków w Polsce praktycznie nie ma kredytów ze stałą stopą procentową. Dlatego niemal wszystkie kredyty hipoteczne są udzielane ze zmienną stopą procentową.
To trochę jak kredyt w obcej walucie. Kredyt w złotówkach zależy od zmieniającego się WIBOR’u, a kredyt w walucie od zmieniającego się kursu walut.

kredyt w obcej walucie
Ludzie brali kredyty we frankach dlatego, że rata była na tamtą chwilę niższa, w porównaniu do kredytu w złotówkach. Ktoś przedstawił i pokazał symulację we frankach, w porównaniu do rat kredytu w złotówkach i wybór był dla nich oczywisty. Nie było tutaj mowy o spekulacji tych osób. Nikt raczej nie rozważał najczarniejszych scenariuszy.

Okazuje się, że nie trzeba brać kredytu w obcej walucie żeby znaleźć się w podobnej sytuacji, w jakiej znaleźli się "Frankowicze". Wystarczy zaciągnąć kredyt, w obecnej chwili, w złotówkach, gdzie stopa procentowa jest na bardzo niskim poziomie już przez wiele miesięcy. Banki podwyższają marżę tłumacząc, że WIBOR jest niski, a przecież jest to zmienny składnik i już po kilku miesiącach od uruchomienia kredytu możesz mieć wyższą ratę, a po kilku latach, gdzie stopa procentowa będzie ciągle rosła, wysokość raty Twojego kredytu nie będzie miała nic wspólnego z wysokością przyjętą przed podpisaniem umowy kredytowej.
Kiedy stopa procentowa pójdzie w górę o kilka procent, rata kredytu wzroście o kilkaset złotych.

brak umiejętności oszczędzania
Myśl o tzw. „wkładzie własnym” wiele osób irytuje. Tymczasem wkład własny jest bardzo dobrym weryfikatorem. Jeśli „Ty sam” nazbierałeś na wkład własny i nabyłeś umiejętność oszczędzania, to znaczy, że prawdopodobnie jesteś dobrym kandydatem do ubiegania się o kredyt hipoteczny (pomijając fakt zdolności kredytowej itp.). Wkład własny nie powinny stanowić pieniądze, które nazbierałeś w kopertach na swoim weselu albo środki, które dostałeś od rodziców lub dziadków. Powinna to być kasa, którą "Ty sam" zgromadziłeś i umiałbyś zaoszczędzić ponownie. Dzięki temu prawdopodobieństwo, że poradzisz sobie ze spłatą kredytu hipotecznego jest znacznie większe.
Myśl o tzw. „wkładzie własnym” wiele osób irytuje. Tymczasem wkład własny jest bardzo dobrym weryfikatorem. Jeśli „Ty sam” nazbierałeś na wkład własny i nabyłeś umiejętność oszczędzania, to znaczy, że prawdopodobnie jesteś dobrym kandydatem do ubiegania się o kredyt hipoteczny (pomijając fakt zdolności kredytowej itp.). Wkład własny nie powinny stanowić pieniądze, które nazbierałeś w kopertach na swoim weselu albo środki, które dostałeś od rodziców lub dziadków. Powinna to być kasa, którą "Ty sam" zgromadziłeś i umiałbyś zaoszczędzić ponownie. Dzięki temu prawdopodobieństwo, że poradzisz sobie ze spłatą kredytu hipotecznego jest znacznie większe.

"zwiększenie ryzyka kredytobiorcy"
Bank potrafi też być bardzo nieprzewidywalny. Zdarzają się przypadki wypowiedzenia umowy kredytowej w momencie zaistnienia tzw. "zwiększenia ryzyka kredytobiorcy", czyli w sytuacji jego niestabilnego poziomu finansowego. Takie okoliczności mogą pojawić się wskutek zaledwie domniemania analityka banku, do którego akurat trafiły Twoje dokumenty. Wystarczy, że analityk bankowy będzie miał gorszy dzień, dopatrzy się lub wymyśli jakieś problemy związane z Twoją inwestycją i będzie chciał zabłysnąć w firmie albo poprawić sobie w ten sposób humor, a komitet kredytowy przychyli się do jego wątpliwości, wówczas bank postawi Twój kredyt w "stan wymagalności". W takiej sytuacji masz 30 dni, aby oddać w całości pożyczone pieniądze! W Polsce do takich sytuacji dochodzi bardzo rzadko, ale jednak się zdarzają.



Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem, to dług nie bez ryzyka. Zresztą każdy zaciągnięty dług, to ryzyko. Zwłaszcza gdy wynosi kilkaset tysięcy złotych. Dlatego zanim weźmiesz kredyt hipoteczny Twój budżet domowy nie może dopinać się na ostatni guzik. Musisz brać pod uwagę wiele opcji, np. tymczasową utratę dochodu. Potrzebujesz nauczyć się oszczędzać, na początek co najmniej 10% swoich dochodów. Dobrze jest też nauczyć się samodzielnego rozwiązywania własnych problemów finansowych. A jeśli nawet rodzice dają Tobie regularne zastrzyki gotówki, to nie marnuj tego na bieżące wydatki tylko gromadź, a później inwestuj.

Każdy dług jest obciążeniem dla budżetu domowego. Nie ma długów, których nie trzeba spłacać. Dług, to wróg. Czasem łagodny, a nieraz bardzo dokuczliwy.
Kredyt hipoteczny jest jak miecz obosieczny. Może pomóc w drodze do wolności finansowej, ale może też spędzić sen z powiek.

Trzeba brać pod uwagę nawet najczarniejsze scenariusze. Nie o to chodzi, by być pesymistą życiowym. Nie. Trzeba być pozytywnie nastawionym do życia optymistą. Jednak w przypadku wieloletniego długu ze zmiennymi składnikami kredytu, trzeba prognozować wiele opcji. Wszystko dobrze jak będziesz zawsze zdrowy. Wtedy wystarczy nie być leniwym i zarobisz na wszystkie potrzeby i rachunki. Jednak gdy coś nieszczęśliwego wydarzy się w Twoim życiu, możesz mieć wielki problem. Dlatego osoba rozważna jest przygotowana na najgorsze. A jak pójdzie optymistycznie, to tylko ułatwi i może nawet przyspieszy spłatę zobowiązania 😊.


Trzydziestoletni kredyt hipoteczny, na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, jest trochę jak finansowy kałdun.
Wyobraź sobie jaką ulgę przyniosłoby Tobie wycięcie tego obciążenia. Pewnie porównywalną do schudnięcia 175 centymetrowego faceta, ze 100 kg do 70 kilogramów. Czułbyś się lekki jak motyl, a dzień spłaty całego długu byłby wielkim dniem.

Brak komentarzy:

Prześlij komentarz